La concejal Alicia Laino, integrante del bloque UCR-Juntos por el Cambio, hace una lectura de las herramientas para tratar de satisfacer una necesidad cada vez más acuciante en la población de clase baja y también en la de clase media: el acceso a la tierra y a la vivienda. «Es un interesante desafío para la dirigencia: implementar políticas públicas de suelo urbano y vivienda y no utilizar el suelo y la vivienda para hacer política», reflexiona la edil.
¿A qué hacemos referencia cuando hablamos de lotes con servicios?
La efectiva aplicación de la ley 14449, a la cual el municipio se adhirió en noviembre del 2018 mediante Ordenanza Municipal, implica la aplicación de sobre todo 3 instrumentos que permiten intervenir en la dinámica urbana y hacer real el cumplimiento del derecho a la vivienda en un sentido integral. Ellos son:
- El reajuste de tierras,
- el parcelamiento y edificación obligatorios, y
- la participación del municipio en la valorización inmobiliaria.
Sin intervención de políticas adecuadas, la lógica mercantil del suelo urbano tiende a producir ciudades caracterizadas por la inequidad. Los sectores de menores recursos enfrentan limitaciones estructurales para acceder de manera formal a un espacio habitable digno (1).
Los servicios sólo los tiene una parte de la ciudad. Esto lo vemos en General Villegas donde grandes sectores de la ciudad no tienen red de agua, menos de cloacas o gas.
En la provincia de Buenos Aires el principal instrumento legislativo de regulación de procesos de producción urbana fue el Decreto ley 8912/77, la norma omitía la dinámica del mercado del suelo y la implementación de instrumentos para garantizar el derecho a la vivienda, generando que muchos sectores se hayan desplazado a áreas alejadas y de baja calidad ambiental.
La LAJH (Ley de Acceso Justo al Hábitat) 14449 se aprobó en noviembre del 2012 y completó la normativa anterior generando otra dinámica, aportando herramientas para que los municipios seleccionen y apliquen los instrumentos que resulten adecuados a cada contexto local, ya que ninguno por sí solo puede dar solución al tema urbano de manera integral.
Queda claro que los instrumentos por sí solos no alcanzan, sino que deben ser completados y acompañados por las decisiones políticas adecuadas que promuevan los beneficios de la vida en la ciudad para todos sus habitantes.
En la 7ª sesión ordinaria se aprueba la ordenanza que crea el programa de Lotes con Servicios para distintos lotes de la ciudad cabecera y de las localidades de Piedritas y Banderaló.
La ley 14449 en su capítulo IV crea el programa de Lotes con Servicios y reglamenta su aplicación exigiendo que para presentar el proyecto se debe no sólo pedir la adhesión al programa, sino que además se debe acreditar el aporte de tierra, los certificados de prefactibilidad, de aptitud técnica y la prescripción de un procedimiento de adjudicación.
En este caso los lotes pertenecen al dominio del Estado Municipal, si fueran del dominio de privados se realizaría el reajuste de tierras posibilitando la ejecución de emprendimientos urbanísticos.
El diagnóstico revelaba una tensión entre el territorio y el suelo vacante: hay una escasa oferta formal para los sectores de ingresos medios, hay actores informales interviniendo en el mercado de suelo vacante y ventas de poca legitimidad.
La ordenanza de Banco de Tierras, presentada el 7 de junio junto con la de Lotes con Servicios y que aún no tuvo tratamiento legislativo, establece: un registro de todos los inmuebles de dominio del Estado Municipal -es necesario saber con qué suelo contamos y tenerlo registrado en condiciones adecuadas-, los instrumentos que se pueden aplicar para poder movilizar suelo y un programa de disposición de tierras.
Algunos instrumentos preocuparon a los vecinos villeguense por su supuesta inconstitucionalidad, pero es bueno dejar aclarado que todos ya estaban vigentes antes de la sanción de la ordenanza de adhesión a la ley y los podríamos clasificar:
- de naturaleza jurídica administrativa, como la usucapión administrativa ley 24320,
- instrumentos de naturaleza jurídica tributaria como por ejemplo la ley 11622 de trasmisión gratuita,
- instrumentos de naturaleza jurídica civil, ejemplo herencia vacante, acción declarativa de certeza,
- instrumentos de naturaleza jurídica ambiental, como la Ordenanza General 38/69,
- instrumentos de naturaleza jurídica urbanística como el art. 64 de la ley 14449,
- y la Ordenanza de ZEN-4683/ 2009 de nuestro municipio.
Una política que facilite el acceso de la población a suelo urbano es necesariamente una política de desarrollo sustentable del hábitat, que promueve la ciudad planeada y que ofrece el acceso a los bienes y servicios de una forma más igualitaria para todos. Tiene como objetivo central ampliar la oferta de suelo formal urbanizado y mejorar las condiciones para lograrlo, ya que el marco legal para la realización de loteos en el marco de lo establecido en el Decreto Ley 8912/77 desalentaba y complejizaba la producción de suelo urbano accesible.
El precio de la tierra ha sufrido un fuerte crecimiento en los últimos 20 años. Ello se debe no sólo a lo comentado en relación al marco legal, sino también a cuestiones ligadas al funcionamiento del mercado, tales como la retención de tierra ociosa, sin que se empleen instrumentos adecuados para que no se realicen esas prácticas. La búsqueda por revertir estos procesos llevó a pensar herramientas para proponer a los municipios este mecanismo de actuación, que entre las ventajas que ofrece a los propietarios de suelo y desarrolladores se encuentran las siguientes:
1. Acortamiento de los plazos administrativos para la aprobación de proyectos, ya que no se requiere un decreto para su convalidación.
2. No es necesaria la re zonificación de los predios, sino sólo su incorporación al programa lotes con servicios a través de una ordenanza municipal.
3. Las obras de infraestructura se pueden ejecutar de forma progresiva una vez aprobado el plano, lo que facilita financiar las obras con la venta de algunos terrenos.
4. La medida de los lotes puede ser menor a lo establecido por el decreto ley 8912/77, pudiendo llegar a ser de un mínimo de 150 m2.
No alcanza con sancionar normas si las mismas no se ven plasmadas en hechos y políticas concretas y es por ello que la función de los poderes Legislativos, sobre todo de los locales, no puede terminar o cerrarse en escribir y sancionar las normas sino que debe velar porque las mismas se pongan en práctica por parte del poder Ejecutivo.
Esta política de ordenamiento de suelo va a generar la posibilidad de acceder a suelo urbano a muchos vecinos villeguenses.
Nos encontramos entre la ilusión y la realidad ya que el acceso a un lote urbanizado -o sea, con los mínimos servicios- y la posibilidad de acceder a una vivienda es bastante poco probable en nuestra ciudad.
Bajo la convicción de que mejorar el acceso al suelo y la vivienda no depende solamente de obras públicas sino también de una serie de medidas administrativas y legislativas -en definitiva, de políticas públicas que mejoren las capacidades de gestión y financiamiento de la ciudad y que permitan regular de manera adecuada el mercado de suelo-, se avanzó impulsando una serie de medidas para consolidar el camino iniciado hacia el logro de una ciudad más equitativa. Esto no es nuevo y ya se implementaba en Trenque Lauquen desde el año 2009, antes de la sanción de la Ley de Acceso Justo al Hábitat 14449/13, en el gobierno encabezado por el Intendente Jorge Barracchia.
Ahora bien, obtener un crédito para una pareja de clase media es casi imposible, y muchos tememos que las líneas oficiales dependan de algún mecanismo no muy claro, donde la política de turno esté presente.
No tener acceso al crédito le genera a los jóvenes la incertidumbre de ¿para qué proyectar o trazar objetivos a largo plazo? Se hacen más pequeños los sueños y se les cortan las expectativas a los más jóvenes de nuestra sociedad.
No podemos conformarnos con el subsidio a corto plazo, necesitamos de los sueños y proyectos a largo plazo y para todos los jóvenes, no sólo para el sector más “popular”. Los jóvenes de clase media también necesitan la vivienda e invertir lo que obtienen con sus recursos, y no sólo gastar.
Es un interesante desafío para la dirigencia: implementar políticas públicas de suelo urbano y vivienda y no utilizar el suelo y la vivienda para hacer política, logrando un círculo virtuoso que satisfaga las necesidades de las sociedades.
(1) CELS Hábitat digno, Herramientas para aplicar la ley de acceso justo al hábitat, 2017.
(*) Alicia Laino es abogada, docente y concejal por la Unión Cívica Radical – Juntos por el Cambio.
